Продолжаем тему «Общее собрание собственников МКД». В этой статье мы расскажем, что изменилось в правилах проведения собраний в 2025 году.
С марта 2025 года общие собрания собственников помещений (ОСС) в многоквартирных домах должны проходить по новым правилам. Изменения коснулись способов уведомления, выбора площадок для онлайн-собраний и сервисов для голосования. Теперь, если неправильно разослать уведомления или собрать голоса на запрещённой площадке, решение жильцов не будет иметь юридической силы.
Расскажем, как организовывать ОСС в 2025 году, чтобы результаты не оспорили, как выбрать разрешённую площадку для голосования, что обязательно включить в повестку, уведомления и протокол.
Что изменилось в правилах проведения собраний в 2025 году
С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения, которые затронули порядок проведения общих собраний собственников помещений. Поправки по Федеральному закону № 463-ФЗ внесли в ЖК РФ (статьи 44–47).
Первое важное нововведение — обязательное уведомление хозяев квартир через систему ГИС ЖКХ и любым вторым способом минимум за 10 дней до события. Сообщение о будущем собрании можно продублировать на досках в подъездах, передать лично под подпись или отправить по почте заказными письмами, но размещение в ГИС ЖКХ необходимо в любом случае (ст. 45 ЖК РФ).
Использование коммерческих онлайн-сервисов больше не допускается. Все онлайн-голосования должны проводиться через ГИС ЖКХ или «Госуслуги» (№463-ФЗ), если иное решение не принято на ОСС до марта 2025 года. Пользователи могут использовать сайт или приложение сервисов.
Нововведения направлены на то, чтобы сделать голосования более прозрачными, исключить возможность искажения результатов и упростить сбор кворума — необходимого количества участников для принятия решения. Они также дают собственникам помещений больше возможностей для контроля процесса.
Как собрать собственников
Инициировать собрание может УК, ТСЖ, местные власти, а с 2025 года — ещё и любой из собственников квартир в доме.
Для принятия решения нужен определённый процент голосов — 50%, ⅔ или 100% в зависимости от вопроса, поэтому важно привлечь как можно больше владельцев квартир. На практике, чтобы собрать необходимое количество голосов, уведомлять жильцов о собрании нужно всеми возможными способами: повесить объявления в подъездах, разложить в ящики листовки, пройти по квартирам, разослать заказные письма и т. д.
В сообщении о собрании необходимо указать:
• Кто его организует.
• Как будет проходить: очно (только при личном присутствии жильцов), заочно (приходить не обязательно, достаточно проголосовать) или очно-заочно (собственники могут прийти на собрание или заполнить анкету).
• Дату, время и место встречи.
• Повестку ОСС.
• Ссылку на материалы, которые будут обсуждаться на собрании, или другой способ познакомиться с ними.
Даже если собрание пройдёт очно, уведомление о нём нужно разместить в ГИС ЖКХ. После этого каждый из собственников получит информацию о мероприятии в ЛК на портале «Госуслуги».
Процедура проведения онлайн-собраний
Онлайн-собрания нужно проводить по нормам ЖК РФ. Если оно проводится впервые, инициатор должен взять на себя функции администратора (ст. 47.1 ЖК РФ), а затем включить в повестку вопрос о выборе администратора для следующих мероприятий. Задачи администратора — размещать данные о собрании, вопросах повестки, голосующих и их решениях в ГИС ЖКХ.
Онлайн-собрание провести проще, чем объединить людей вживую, но только если в доме проживают в основном молодые люди: для пенсионеров регистрация в ГИС ЖКХ может оказаться непосильной задачей. Если больше половины хозяев помещений в МКД письменно откажутся от онлайн-голосования, проводить его нельзя (ст. 47.1 ЖК РФ).
Для участия в онлайн-голосовании владелец квартиры должен указать данные из паспорта, номер СНИЛС и информацию из правоустанавливающих документов на недвижимость.
Если собственник хочет проголосовать на бумаге, он может заполнить бюллетень вручную. Администратор собрания должен разместить его решения в системе ГИС ЖКХ, указав паспортные данные, СНИЛС и реквизиты документов о праве собственности, чтобы голос учли.
Повестка дня и итоговый протокол
Повестка дня — это список вопросов, которые собственники будут обсуждать и по которым должны принять решения. Её нужно утвердить заранее и включить в уведомление о собрании.
В повестке важно перечислить все вопросы, пронумеровать их и чётко сформулировать каждый пункт. Например, вместо «Обсуждение тарифов» лучше написать «Утверждение тарифа на управление домом: 4 рубля за 1 м²». Собрание считается правомочным, если все пункты из повестки поставлены на голосование, а другие вопросы не обсуждались.
Протокол собрания оформляется по правилам из ст. 46 ЖК РФ. В нём обязательно указывают сведения о дате и месте проведения, адрес МКД, повестку собрания, список участников, количество голосов, а также принятые решения. Государственные информационные системы автоматически формируют протокол собрания через 24 часа после завершения сроков голосования (ст. 47.1 ЖК РФ).
Если бюллетени подписывали на бумаге, их оригиналы должны быть прошиты и переданы на хранение вместе с протоколом секретарю или председателю совета дома.
Подробнее о том, как организовывать и участвовать в собраниях по новым правилам, можно прочитать на лендинге «Госуслуги Дом».
Собрание провели. Что дальше?
После проведения общего собрания хозяев квартир необходимо обнародовать его результаты. Так собственники узнают о результатах мероприятия.
В течение 10 дней протокол нужно разместить на досках объявлений в подъездах (ст. 46 ЖК РФ) и в любых других общедоступных местах: на сайте управляющей компании, в чате дома и т. д. При этом не нужно упоминать, кто за что проголосовал, или публиковать бюллетени, в которых находятся персональные данные жильцов.
После этого инициаторам собрания стоит проверять сроки соблюдения принятых решений. Если ничего не происходит, управляющей компании стоит напомнить о взятых обязательствах. Если работы затрагивают жильцов (например, решено установить камеры или сделать ремонт подъезда), важно информировать их о ходе выполнения.
Коротко о главном
С 1 марта 2025 года онлайн-собрания собственников в многоквартирных домах нужно проводить с учётом новых правил.
• Любой из собственников или группа владельцев квартир может инициировать ОСС.
• Уведомлять жильцов о мероприятии обязательно через ГИС ЖКХ и другой канал связи на выбор — не позднее чем за 10 дней до собрания.
• Для онлайн-голосования разрешено использовать только ГИС ЖКХ или «Госуслуги».
• Протокол собрания в них формируется автоматически после завершения сроков голосования.
• Для участия в онлайн-голосовании владелец квартиры должен указать номер паспорта, СНИЛС и данные документов на квартиру.
Собрания собственников проводятся, когда нужно решить вопросы, связанные с управлением общим имуществом. Например, на таких сборах жильцы могут запретить размещение рекламного плаката на фасаде дома, договориться о ремонте лифтов, смене управляющей компании или утвердить смету на будущий год.
Для фиксации результатов собрания составляется протокол. Этот официальный документ обязателен к исполнению всеми жильцами и организациями, причастными к обслуживанию дома, а за его подделку грозит уголовная ответственность. Разбираемся, как правильно составить протокол, нужны ли приложения к подобному документу и в какие сроки его нужно сдать.
• Какое имущество считается общим
• Кто составляет протокол
• Что делать с протоколом, если на очное собрание пришло мало людей
• Что должно быть в протоколе
• Приложения к протоколу
• Когда сдавать протокол
• Где и сколько хранится протокол
• Что будет, если подделать протокол
• Подведём итоги
Какое имущество считается общим
Вот перечень имущества, судьбу которого собственники решают совместно:
1. лестницы и лестничные площадки;
2. лифты и лифтовые шахты;
3. чердаки и подвалы;
4. крыша и фасад;
5. земельный участок под домом;
6. системы водо- и газоснабжения, водоотведения, отопления и электроснабжения.
Кто составляет протокол
Чтобы понять, кто из присутствующих на собрании ответственен за протокол, надо разобраться с порядком проведения мероприятия.
У собрания всегда есть инициатор. Им может выступать управляющая компания, один или несколько собственников квартир. Инициатор письменно уведомляет всех участников за 10 дней до даты проведения собрания о предстоящем событии, объясняет повестку, руководит выборами председателя, секретаря собрания и счётной комиссии.
Выбор кандидатур на эти должности происходит простым голосованием — с помощью поднятия рук. Председатель, секретарь и комиссия могут быть выбраны не на одно голосование, а на определённый период — например, на год. Тогда на следующих собраниях этот вопрос в повестку нужно включать, только если выбранные люди не смогут присутствовать.
Председателем и секретарём может быть выбран один и тот же человек, он же может стать и членом счётной комиссии. Но такой вариант подходит только для небольших домов — таких, где не более тридцати квартир.
Особых требований к кандидатурам на эти роли нет, им даже необязательно быть собственниками квартир в доме. Поэтому часто управляющая компания, если она инициировала собрание, предлагает своих сотрудников.
Председатель управляет ходом собрания, выносит вопросы из повестки на общее рассмотрение, следит за регламентом и порядком. Секретарь ведёт и оформляет протокол.
Счётная комиссия подсчитывает голоса собственников и подводит итоги по каждому вопросу в повестке, выявляет некорректно заполненные бланки для голосования, сверяет список голосующих и собственников.
В конце председатель, секретарь и члены счётной комиссии подписывают протокол. Если в начале собрания не удалось выбрать ответственных лиц, то протокол подписывает инициатор собрания. Этот документ по итогам должен быть заполнен в любом случае.
Что делать с протоколом, если на очное собрание пришло мало людей
Чтобы результаты собрания считались легитимными, нужно достичь кворума. Кворум — это количество собственников, которым совместно принадлежит более 50% площади дома.
Если на очном собрании кворум не собрался, инициатор всё равно объявляет выборы председателя, секретаря и счётной комиссии, а затем изменяет форму голосования по вопросам из повестки на заочную. Собственники в таком случае заполняют бюллетени дома и сдают их по адресу, который был указан в уведомлении.
Если голосование перенеслось в заочный формат, секретарь готовит два отдельных протокола — для очного собрания и заочного голосования.
Инициатор может изначально предполагать, что на очном собрании кворум не соберётся и заявить очно-заочную форму. Тогда протокол заполняется один раз.
Обойтись без очного собрания совсем не получится — это запрещено законом.
Что должно быть в протоколе
Протокол оформляется по требованиям, которые указаны в приказе Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр. Разберём их подробнее.
Шапка
В ней указывают:
• название документа — «Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме»;
• дату протокола — день, когда счётная комиссия подсчитала голоса и передала итоги секретарю;
• номер протокола — порядковый номер документа с начала календарного года. Например, если это третье собрание за год, то его регистрационный номер будет «3».
• дату проведения очного собрания. Бывает, что оно длится несколько дней, тогда указывают весь срок;
• адрес, где проводилась очная часть собрания или по которому собирали решения (для очно-заочной и заочной формы);
• информацию об адресе дома, форме проведения собрания и его виде.
Содержательная часть
В неё входят следующие данные.
• Информация об инициаторе собрания. Если им было юридическое лицо, например, управляющая компания, то указывают его реквизиты — ОГРН, ИНН, юридический адрес, полное название. Если физическое лицо, то прописываются ФИО, паспортные данные, номер квартиры и реквизиты документа, который подтверждает право собственности.
• Информация о председателе, секретаре и членах счётной комиссии. В протокол заносят их ФИО, если они являются собственниками — номер квартиры и документы на неё.
• Данные приглашённых и присутствующих участников (с отсылкой на приложение, так как перечень всех участников получится большой).
Приглашённые участники — это члены управляющей компании, юристы и другие эксперты, которые поясняют собственникам законодательную базу и объясняют технические детали. В протокол заносятся их ФИО, данные паспорта, а также цель участия.
Если приглашённые лица — представители юридического лица, то дополнительно указываются их личные реквизиты (ОГРН, ИНН, юридический адрес, название) и реквизиты доверенности.
Присутствующие участники — собственники, которые посетили очную часть собрания. В протоколе указываются их ФИО, номера квартир.
• Данные о том, собирается ли кворум.
Сначала указывают общее количество голосов, а в отдельной строке — результаты подсчёта кворума. Для последних нужно разделить суммарную площадь квартир проголосовавших собственников на площадь всего дома, а затем умножить на 100. Полученный процент должен быть больше 50, тогда голосование будет считаться состоявшимся, а его результаты — легитимными.
• Информация о суммарной площади жилых и отдельно — нежилых помещений в доме.
• Пронумерованный перечень вопросов из повестки собрания.
• Итоги голосования по каждому вопросу. Они тоже оформляются особым образом.
В каждом пункте сначала пишется полная формулировка вопроса, затем — подробные результаты. Секретарь кратко разъясняет суть обсуждения, выдвинутые предложения и итоги голосования: какой процент участников выступил «за», «против» и какой воздержался. Ещё указывается процент неучтённых бюллетеней, а также прописывается суммарная площадь собственности проголосовавших.
Всех участников собрания указывают в третьем лице.
Пример голосования по поводу выбора счётной комиссии
«Об избрании лиц, осуществляющих подсчёт голосов на собрании
Слушали Иванова Е.А., который предложил образовать счётную комиссию для подсчёта голосов на собрании и избрать в её состав Кудрявцеву Галину Аркадьевну, Сидорова Петра Павловича и Петрова Ивана Геннадьевича.Предложено: «Образовать счётную комиссию и избрать в её состав Кудрявцеву Галину Аркадьевну, Сидорова Петра Павловича и Петрова Ивана Геннадьевича». Итоги голосования:
«За» «Против» «Воздержался»
5 310,07 (92,63%) 45,50 (0,79%) 339,47 (5,92%)
Количество голосов, не учтённых при подведении итогов голосования по вопросу, — 37,60 (0,66%)
Решили: образовать счётную комиссию и избрать в её состав Кудрявцеву Галину Аркадьевну, Сидорова Петра Павловича и Петрова Ивана Геннадьевича.»Если по какому-то из вопросов было выдвинуто несколько предложений, то все они указываются в подпунктах и по каждому проводится отдельное голосование.В конце протокола указывают адрес, где будут храниться документы, а председатель, секретарь и члены счётной комиссии указывают свою фамилию и инициалы, дату и ставят подписи.
Приложения к протоколу
К протоколу должен быть приложен ряд документов. Если этого не будет сделано, то результаты голосования могут быть оспорены в суде. Вот перечень обязательных приложений.
Реестр собственников квартир
• фамилии, имена, отчества собственников;
• номера принадлежащих им квартир;
• количество принадлежащих им голосов в процентах (площадь квартиры, поделённая на площадь дома и умноженная на 100).
Уведомление о проведении собрания, которое рассылалось собственникам..
Документ, где собрана информация о вручении уведомлений. Он не понадобится только в том случае, если на предыдущих собраниях собственники договорились об иной форме оповещения. Например, не заказным письмом или лично под роспись, а на информационном стенде. В таком случае прикладывают фотографию, где видно, что уведомление было вывешено в рамках договорённостей.
Список присутствующих на очном собрании. В шапке рекомендуется ссылаться именно на это приложение. В нём указывают ФИО собственников и номера их квартир.
Доверенности, если на собрании были представители юридических лиц.
Документы, обсуждение которых было вынесено в повестку встречи, — например, смета на будущий год. Если на собрании запланировано обсуждение каких-либо бумаг, то они должны быть приложены к уведомлению, чтобы все собственники могли с ним ознакомиться заранее.
Заполненные собственниками бюллетени. Они обязательно должны соответствовать требованиям из 48 (ч.5.1) статьи Жилищного кодекса, иначе их можно будет оспорить.
Бывает, что собственник неразборчиво пишет или допускает описки. Такие бюллетени можно принять, если однозначно понятно, кто и как проголосовал.
В бюллетенях даже допускаются корректировки, но в таком случае обязательно должна стоять подпись собственника и сделана его рукой заметка, что исправленному можно верить.
Другие документы, которые на собрании были признаны обязательными для приложения к протоколу.
Когда сдавать протокол
На оформление протокола отводится десять дней, после чего результаты объявляются всем собственникам, передаются в управляющую компанию и в государственную жилищную инспекцию. Если голосование проводилось заочно, то отсчёт дней начинается с момента окончания приёма бюллетеней. Этот срок устанавливают на очной части собрания.
Где и сколько хранится протокол
В части 1.1 статьи 46 Жилищного кодекса указано, что срок хранения протоколов и всех приложений — три года. Оригиналы протоколов хранятся в государственном жилищной инспекции. Туда их передаёт инициатор или управляющая компания.
Копии протоколов тоже нужно хранить три года. Всё это время они находятся по адресу, о котором договорились на собрании. Часто таким местом становится квартира председателя или инициатора собрания.
Что будет, если подделать протокол
Протокол собрания считается официальным документом. Такие бумаги заверяют события, имеющие юридическое значение. Протокол, в случае спорных вопросов, примет суд. А решения в нём обязательны к исполнению.
Меры наказания за подделку таких документов указаны в ч. 1 ст. 327 УК РФ и зависят от последствий, которые произошли из-за преступления.
За подделку протокола могут:
• назначить принудительные работы или лишить свободы на срок до двух лет;
• арестовать на срок до шести месяцев.
Наказание последует, если в приложениях к протоколу найдутся ненастоящие или искажённые документы. Но уголовная ответственность наступит только в том случае, если в суде докажут, что такие бумаги приложили специально.
Наказание по ч. 3 ст. 327 УК РФ тоже зависит от последствий преступления. Суд может назначить:
• штраф до 80 000 рублей или в размере шести зарплат;
• обязательные работы на срок до 480 часов;
• арест до шести месяцев;
• исправительные работы до двух лет.
Подведём итоги
Протокол собрания собственников многоквартирного дома — документ, который нужно подготавливать внимательно и ответственно. От него может зависеть исход суда при возникновении спорных вопросов. Если допустить ошибку в оформлении или содержании, его могут признать недействительным и не принять в качестве доказательства правоты.
Статья опубликована в рамках проекта «Азбука ЖКХ» – повышение компетентности в сфере жилищно-коммунального хозяйства председателей советов многоквартирных домов рабочего поселка Приволжский», поддержанного Фондом президентских грантов.