Сегодня, в рамках проекта «Азбука ЖКХ» мы рассмотрим тему эффективного взаимодействия с управляющими и ресурсоснабжающими организациями.
Основные обязанности управляющей компании
Управляющая компания отвечает за:
- Обслуживание общедомового имущества
- Ремонт инженерных сетей
- Поддержание пожарной безопасности
- Чистку подъездов и дворовой территории
- Работу с поставщиками коммунальных услуг
Порядок взаимодействия с УК
- Первичное обращение
- Звонок в диспетчерскую службу
- Фиксация заявки с указанием номера и сроков выполнения
- Официальное обращение
- Написание жалобы руководителю УК
- Подготовка претензионного письма с описанием проблемы
- Указание требований и сроков их выполнения
- Контроль исполнения
- Все коммуникации должны быть письменными
- Рекомендуется фиксировать встречи на видео
- Вести протокол совместных обсуждений
Действия при бездействии УК
- Обращение в надзорные органы
- Жилищная инспекция — при проблемах с обслуживанием дома
- Роспотребнадзор — при нарушениях тарифов и расчетов
- Прокуратура — при игнорировании предыдущих обращений
- Судебная защита
- Подача иска при неудовлетворительном результате
- Возможность взыскания материального ущерба
- Срок исковой давности — 3 года
Рекомендации по работе с ресурсоснабжающими организациями
- Документальное оформление
- Четкое прописывание условий взаимодействия в договоре
- Регулярный контроль показаний счетчиков
- Своевременное информирование о плановых отключениях
- Контроль качества услуг
- Проверка корректности начислений
- Мониторинг качества предоставляемых услуг
- Оперативное реагирование на аварии
Советы по организации взаимодействия
- Прозрачность работы — ведение открытого диалога с жильцами
- Фиксация нарушений — фото и видео доказательства
- Юридическое сопровождение — привлечение специалистов при необходимости
- Постоянный контроль — регулярная проверка выполнения обязательств
Помните, что вы, как потребитель услуг, имеете право на качественное обслуживание. При возникновении проблем действуйте последовательно, фиксируйте все нарушения и обращайтесь в соответствующие инстанции.
Пять рекомендаций совету дома по работе с управляющей компанией
В домах с активными собственниками выбирают специальный орган – совет МКД, который помогает контролировать работу управляющей компании.
Специалисты МойМКД спросили у членов действующих советов МКД, что они могут рекомендовать другим собственникам, которые тоже хотят взять управление своим домом под контроль.
1. Быть открытым
Нужно вести свою работу гласно перед остальными жильцами, ежегодно отчитываться о своей работе. Хорошо помогает создание домовых чатов в мессенджерах.
Иначе совет дома будут обвинять в лоббировании интересов УК и коррупции.
Здесь совету часто приходится балансировать, чтобы и от управляющей компании добиться нужного и чтобы жильцы не заподозрили в измене. Особенно трудно это удается тем, кто старается строить сотруднические отношения со вменяемой компанией, а не уходить в открытую конфронтацию.
2. Всё фиксировать
Общение с УК должно быть официальным и письменным. Некоторые рекомендуют все встречи с УК снимать на видео. Совместные обсуждения лучше всего протоколировать.
Это нужно, чтобы у компании было меньше шансов отказаться от своих слов и обещаний, а также для того, чтобы можно было подтвердить свою работу перед остальными собственниками.
3. Договориться на берегу
Чтобы работа с УК была продуктивной, крайне желательно подробно прописать порядок взаимодействия с управляющей организацией в договоре управления по всем точкам соприкосновения: отчётность и контроль, порядок приёмки работ, реализации решений по текущему ремонту, осмотров общедомового имущества, снятия показаний с общедомовых счётчиков и т.д.
4. Не ослаблять контроль
Советы многоквартирных домов считают ошибкой давать УК слабину и попустительствовать неисполнению каких-то обязательств: контроль должен оставаться всегда. Как только компания понимает, что на что-то совет может закрыть глаза, то начинает этим злоупотреблять.
5. Привлекать специалистов
Если есть возможность, многие опытные члены советов рекомендуют собирать деньги на юридическое сопровождение, так как многие вопросы очень сложно поначалу понять самим. То же самое касается каких-то сложных технических моментов.
В любом случае нужно быть готовым к негативу не столько со стороны управляющей компании, сколько со стороны своих же соседей. Очень часто именно они начинают видеть источник своих проблем в совете дома. Чтобы минимизировать такое враждебное отношение, как раз и пригодятся приведённые выше советы.
Обязанность управляющей компании (УК)
— поддерживать дом в соответствующем состоянии, содержать и ремонтировать коммуникации и места общего пользования. Но на практике многие жильцы сталкиваются с бездействием коммунальщиков, когда их помощь срочно нужна: течёт батарея, канализация заливает подвал, или кнопки в лифте подожгли вандалы.
УК в ЖКХ — это коммерческая организация, поэтому она может ставить свои доходы выше интересов жильцов. Чтобы сэкономить, коммунальные компании ремонтируют оборудование, которое требует замены, или нанимают некомпетентных сотрудников, которые не знают или игнорируют служебные инструкции.
Разберёмся, какие обязанности лежат на управляющей компании многоквартирного дома и какие рычаги может использовать собственник, чтобы заставить сотрудников УК выполнять свою работу оперативно и добросовестно.
Что должна делать управляющая компания
Работу коммунальщиков регулирует Жилищный кодекс РФ. Но полный список обязанностей указывается в договоре управления, который хозяева квартир заключают с УК. Минимальный перечень включает следующие пункты:
- Обслуживать многоквартирный дом:
- выполнять ремонт общедомового имущества;
- ремонтировать инженерные сети;
- следить за соблюдением пожарной безопасности;
- обеспечивать чистоту во дворе и подъездах;
- нанимать сотрудников для выполнения перечисленных работ.
- Взаимодействовать с поставщиками коммунальных услуг:
- проверять, как работают счётчики;
- передавать показания;
- уведомлять жильцов об отключении и авариях;
- собирать плату за электричество, отопление и воду;
- работать с должниками.
Чаще всего жильцов не устраивает низкое качество предоставленных услуг, завышенные тарифы, грязь и отсутствие ремонта в доме. Но прежде чем жаловаться на УК, важно понимать сферу её ответственности:
- УК не отвечает за аварии на линии электропередач, повышение тарифов региональными властями, затопление подвала талыми водами, захламление жильцами мест общего пользования или снижение температуры теплоносителя в котельной.
- Если в подъезде отваливается штукатурка или не работает лифт, около контейнерной площадки скапливается мусор, в одних квартирах батареи горячие, а в других холодные — это ответственность УК.
Права собственников
Владельцы квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме могут выбрать и сменить управляющую компанию. Для заключения договора с новой УК нужно собрать собственников дома — подписать договор должны минимум 50% голосов от общего количества владельцев помещений (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Владельцы квартир могут проверять работу управляющей компании:
- График выполнения работ. Какие работы по дому запланированы, что из них выполнено. Информацию по конкретному дому можно найти в реестре объектов жилищного фонда на сайте ГИС ЖКХ. Подробные отчёты доступны собственникам квартир в личном кабинете на том же сайте.
- Тарифы и счета. Не завышены ли тарифы, правильно ли рассчитаны платежи. Тарифы на разные коммунальные ресурсы в вашем регионе можно проверить на сайте ГИС ЖКХ. Если в квитанции цифры больше, УК нарушает правила.
Проект «Азбука ЖКХ» – повышение компетентности в сфере жилищно-коммунального хозяйства председателей советов многоквартирных домов рабочего поселка Приволжский», реализуется при поддержки Фондом президентских грантов.